Попередній договір є невід’ємною часткою купівлі – продажу нерухомості. Для чого потрібно заключати вище вказаний договір?
Покупець, який знайшов необхідний об’єкт нерухомості зацікавлений в тому, щоб продавець призупинив його продаж. В свою чергу, власник нерухомості хоче бути певний, що покупець через якийсь час придбає його об’єкт нерухомості. Як правило, таким гарантом стає сума грошей (завдаток), передана покупцем продавцю. Таким чином, попередній договір служить забезпеченням виконання обов’язків сторонами договору, а саме обов’язки продавця продати саме цьому покупцю вказаний об’єкт нерухомості, і обов’язки покупця - купити саме в цього продавця вказаний об’єкт нерухомості. Крім того в попередньому договорі обов’язково фіксується ціна, про яку домовилися покупець та продавець, строки складання договору, сума, яка була передана покупцем продавцю, а також інші вимоги щодо продажу квартири, наприклад строк на протязі якого продавець повинен звільнити приміщення, скільки часу потрібно для зняття з реєстрації, коли будуть сплачені комунальні платежі. До всіх умов попереднього договору треба ставитися поважно. Після підписання документу, покупець чи продавець не мають права його змінити, тільки якщо вони знайдуть компроміс. Але що стосується грошової суми, то тут кожна з сторін відстоює свої права і домовитися про зменшення чи збільшення ціни дуже складно.

Попередній договір – це фактично взаємна відповідальність сторін, виражена в грошовому еквіваленті. Згідно з Громадським Законодавством, якщо покупець відмовляється купувати нерухомість, то попередня сума завдатку йому не повертається. А якщо продавець порушив договір, то він повинен повернути отриманий завдаток та пеню, як правило, в два рази більше. Винятком можуть бути форс – мажорні обставини, наприклад, смерть одного із учасників договору, стихійне лихо і т.д. В цьому випадку договір анулюється і гроші повертаються покупцю чи його родині.

Попередній договір можна складати за вашим бажанням у нотаріуса чи в агенції з нерухомості.

Перед складанням попереднього договору необхідно перевірити право установчі документи на об’єкт нерухомості, тобто на основі чого цей об’єкт належить продавцю. Це може бути договір дарування, договір купівлі – продажу нерухомості, свідоцтво про право власності, договір довічного утримання, договір про спадок, договір міни та інші. Попередній договір повинні підписати всі власники об’єкту нерухомості. Дуже небезпечно мати справу з продавцем, який затверджує, що оригінал свідоцтва на право власності втрачено, а він має тільки копію, цей факт потрібно ретельно перевірити.
Відносно суми завдатку, то тут немає чітких правил. Сторони домовляються самі. Якщо попередній договір складається в агенції нерухомості, то за спільною домовленістю сторін, продавець може залишити документи в агенції нерухомості для підготовки їх для нотаріального оформлення, тобто витяг з БТІ, довідки про заборгованість по комунальним платежам, консультація зняття з реєстрації, тощо.

Форест С.В.

"АН Актив плюс"

Вот уже несколько лет и в Украине, и России в высших эшелонах власти весьма живуча идея поддержки молодежного жилищного кредитования. Более того – в этом видят чуть ли не панацею в решении демографической проблемы.
Суть идеи заключается в следующем: для того, чтобы молодые семьи чувствовали себя в жизни увереннее и рожали детей, им предоставляется на льготных условиях жилищный кредит, за который они платят намного меньше, чем обычные заемщики, поскольку проценты от кредита компенсирует банкам государство. В случае, если у молодой семьи рождается ребенок, государство полностью компенсирует выплату процентов; при рождении второго ребенка – частично погашает кредит, при рождении третьего – гасится еще определенная часть кредита и т. д. Таким образом, государственная власть декларирует намерение решить демографическую проблему и повысить рождаемость.

Утверждается, что именно нехватка собственного жилья и приводит к тому, что молодые семьи сегодня малодетны или вообще бездетны, а также часто распадаются.

Рассчитывать же поправить демографические показатели страны за счет людей «закабаленных» и «обремененных долгами» нельзя. Как известно «в стрессовых ситуациях» (а задолженность по ипотеке – это мощнейший стресс) живые существа не размножаются – это известно хотя бы из биологии. Иметь на руках ребенка, зарабатывать на его пропитание, ютится в неблагоустроенной «ипотечной квартире да еще платить по кредиту – молодая, неприспособленная к жизни семья от таких нагрузок может быстро распасться. Кроме того, молодежную ипотеку думают «активно вводить» в крупных городах – как раз там, где и «оперируют» застройщики. И явно здесь чувствуется «рука строительного лобби».

Более того, молодежной ипотекой из провинции и сельской местности молодежь «выманивается» в мегаполисы. Однако известно, что практически во всех странах и во все времена в городах рождаемость ниже, а смертность выше, чем в селах и провинциальных городках, и наше время для этого исключением, к сожалению, не является.

К счастью экономический кризис и отток населения из крупных мегаполисов привел к тому, что предпосылки для улучшения демографической ситуации могут сложиться сами собой. В то же время «молодежная ипотека» фактически «загоняет» людей, которые могли бы выселиться в сельскую местность, в «демографически убийственные» многоэтажки. И сегодня главное – на правительственном уровне тенденции по «расползанию населения из мегаполисов» – поддержать, а не направлять государственные средства на поддержку молодежной ипотеки, которая, кроме заработка банкам и застройщикам, а также возможности коррупции для чиновников, ничего не дает.

Владислав РАЧИНСКИЙ

http://budmanews.com/

Будiвельнi пiдприємства Iвано-Франкiвська за 2008 р. в експлуатацiю ввели 1926 квартир загальною площею 152 тис. м кв, за I квартал 2009 р. - 830 квартир та близько 51,6 тис. м кв, що становить бiльше половини житла, збудованого в областi.
Про це ZAXID.NET повiдомили у прес-службi Iвано-Франкiвської мiської ради.

Iвано-Франкiвськ, за iнформацiєю головного управлiння статистики, є одним з найбiльш розвинутих економiчних центрiв Захiдної України. Пожвавлення iнвестицiйних процесiв сприяло зростанню дiлової активностi, зокрема у промисловостi, де триває щорiчне нарощування обсягiв виробництва: на 40,4% - у 2007 р. та на 32,4% - у 2008 р.

За минулий рiк у розвиток економiки мiста вкладено 1756 млн грн iнвестицiй в основний капiтал, що вище рiвня попереднього року на 9,5%. У розвиток промисловостi спрямовано 252,4 млн грн iнвестицiй в основний капiтал, або 14% обсягу iнвестицiй в економiку мiста та 10% - у промисловiсть областi.

Промисловий потенцiал утворюють переробнi пiдприємства, де зосереджено 85% вартостi основних засобiв та за попереднiй рiк реалiзовано майже 70% обсягу продукцiї. В обласному подiлi працi мiсто вирiзняється виробництвом продукцiї машинобудування - 86% загальнообласного обсягу реалiзацiї галузi, харчових продуктiв та напоїв - 48%, готових металевих виробiв - 43%. На одну особу обсяг реалiзованої промислової продукцiї за 2008 р. становив 10 159,8 грн (в середньому в областi - 8407,8 грн).

Висока активнiсть промислових пiдприємств мiста спостерiгається в iнновацiйнiй дiяльностi. У 2008 р. для здiйснення iнновацiй витрачено 103,1 млн грн, або п’яту частину загальнообласного обсягу.

В предыдущей части данного рассказа мы углубились больше в «прелести» премиум-класса, который таковым не оказался… Сегодня больше времени уделим документам, сметам, актам приема БТИ и т. д.
После длительного ожидания, которое сопровождает сейчас почти каждую новостройку, в глубокой тиши наконец-таки раздается долгожданный звонок и заветные слова: «Получите документы» звучат как бальзам на сердце…

И вот Вы в офисе компании, готовы расцеловать всех на своем пути, но! Настроение быстро сменяется по многим причинам. Вот о них-то мы и расскажем.

Тут стоит отступить и напомнить, что предоплата совершается по метражу и объему выполненных работ. Но, зачастую, после акта приема объекта БТИ, метраж разнится и то, что было проплачено ранее, не совпадает с действительностью. Т. е. строители не могут с точностью до сантиметров вымерять все, поэтому и получается разница в 2-3 метра по всей площади. Зачастую, в меньшую сторону, т. е. фирма-застройщик обязана вернуть Вам деньги, переплаченные за метраж. А с учетом того, что цены в новостройках сейчас далеко не из дешевых – то получаются десятки тысяч гривен.

Вот тут и встает вопрос: сколько они (застройщики – Ред.) будут по времени выплачивать Вам эти тысячи гривен? Уверяем Вас - неизвестное количество времени! И тут возникает альтернатива – эти деньги предлагают пустить в ход коммунальных платежей. А как именно будет проходить эта оплата и высчитываться – об этом мы постараемся рассказать в следующих материалах…

Дальше – хуже! Подпишите вот тут и еще вот тут… Стойте! Не подписывайте! Уникальность состоит в том, что даже если Вы и не подпишите – подпишут за Вас! Да, да, не удивляйтесь. Как выяснилось, подделка подписей клиента – обычное дело! Ну ошиблись они на N-нную сумму, ну зачем беспокоить клиента? Документ перепечатали, подпись подделали и вперед! Самое интересное в том, что с юридической точки зрения, это, конечно, подсудное дело, вот только к застройщику оно не имеет никакого отношения. Скажут – вот подделал Иван Иванов (Петр Петров) – вот с него и спрашивайте. И тут не подкопаешься!

Идем дальше. Ключи от новой квартиры. В конкретном (рассматриваемом мною случае), ключей в комплекте изначально 5. Но только 3!!! Ключа выдаются на руки после подписания всех документов. На вопрос: «а куда же остальные?» ответ оказался элементарен: «один выкидываем (при этом протягивая руку над урной, действительно туда бросают один ключ), а второй – храним у нас до завершения ВАШЕГО ремонта». Ну не абсурд ли?

Ключи получены, документы подписаны. Вы только что из новой квартиры, прекрасно понимая, что замки надо бы поменять и побыстрее. На замену замка у Вас уходит, как минимум, день и вот он-то и оказался решающим! Ну как в нашей-то стране и не украсть чего-нибудь?! Всего лишь за день были украдены… окна! Да, стеклопакеты в 2-х местах отсутствуют. На вопрос: «Где?» отвечают: «Ну Вы же видели, что подписывали!». И тут не придерешься…

Лифт. Не работает. Изначальные фразы о включении лифта при заполняемости дома на 50% оказались очередной неправдой. Оказывается, необходимо подписать еще один договор с ЖЭКом, после чего они включат его. А как делать ремонт, например на 20-м этаже, если лифт не работает?

Ну а потом звонят Вам со словами, что не смогли попасть к Вам в квартиру (зачем им срочно понадобилось в нее попадать – непонятно… - Ред.) и приедьте, пожалуйста, откройте двери – проверить заглушки надо. Почему заглушки не проверили до сдачи объекта – остается загадкой.

Вот тут-то Вы и скажете и о ключах, и о замках, и о неработающем до сих пор лифте, и об украденных окнах! Потому что накипело!

И пусть это не принесет результата – зато выговоритесь вдоволь!

Вывод: Без юриста в новом доме ни туда и ни сюда,
Потому что в Украине новостройки – это беда!

Оксана Черненко

Но последние четыре месяца перевернули жизнь заемщика и его семьи с ног на голову. Сначала “подскочил” доллар, потом начались проблемы с бизнесом.

Артем стал терять доходы, и рассчитываться по кредиту становилось все сложнее. Все попытки договориться с банком ни к чему не привели. Ни “кредитные каникулы”, ни увеличение срока кредита Артему не помогли. Как только в банке услышали о резком снижении доходов заемщика, Артему тут же предложили продажу квартиры, как единственный выход из ситуации.

“Платить кредит я не могу. Это физически невозможно при нынешних обстоятельствах. Но и терять жилье, которое так дорого мне стоило, тоже глупо”, - сокрушается предприниматель.

Артем утверждает, что ему нужен год-два, и он сможет снова выйти на прежний уровень доходов. Но как выиграть это время у банка, он не знает. Корреспонденты “Денег” решили выяснить, как происходит процедура продажи банком заложенного жилья и есть ли возможность ее затянуть, а то и вовсе заблокировать.

Затяжной процесс

Иногда банки начинают грозить заемщику конфискацией жилья чуть ли не после первого просроченного платежа. Но в реальности, чтобы запустить процесс принудительной продажи, нужно пройти довольно длинный путь.

Старший юрист ЮК Arzinger Станислав Герасименко говорит, что есть три основания для взыскания банком залоговой квартиры: по решению суда, по исполнительной надписи нотариуса на договоре ипотеки и на основании отдельного договора (или оговорки в ипотечном договоре) об удовлетворении требований банка во внесудебном порядке.

Первый вариант - самый сложный с точки зрения банка. Так как для начала дело нужно довести до суда. Для этого заемщик должен грубо нарушить условия кредитного договора. К примеру, если была допущена просрочка, то банк имеет право включить штрафные санкции. Но до судебного иска еще далеко. В договоре обязательно есть пункт, нарушив который заемщик обязан погасить ссуду в полном объеме. К примеру - просрочка платежа более трех месяцев. И вот если заемщик с кредитом не рассчитается, тогда банк может обращаться в суд.

Назначение заседания займет месяц-два. Дальше будет рассмотрение дела, которое может затянуться еще до полугода. Потом Государственная исполнительная служба начнет выполнение решения суда. Как правило, это происходит через публичный аукцион. Это займет еще несколько месяцев. Таким образом, мы уже имеем в своем распоряжении как минимум год. Все это время заемщик живет в заложенной квартире и в любой момент может “передумать” и начать, пусть частично, рассчитываться с банком.

Юрист Дмитрий Богуславский уверен, что оптимальным решением является достижение договоренностей с банком. Но если этого сделать не удалось, стоит вспомнить о возможностях, предоставляемых украинскими законами. “Сама процедура взыскания очень долгосрочная. Судебное разбирательство по делу может длиться три-четыре месяца. После этого есть 30 дней на обжалование решения в апелляционном суде. Заседание вряд ли назначат на следующий день, а значит, есть еще месяц. Дальше черед исполнительной службы, которая начнет заниматься этим делом минимум через месяц. И еще два-три месяца займет сама процедура взыскания”, - перечисляет г-н Богуславский неизбежные задержки.

Без суда и следствия

На первый взгляд, больше всего стоит бояться исполнительной надписи нотариуса - потому что процедура короче. Но нотариус совершает исполнительную надпись только при условии наличия документов, которые подтверждают бесспорность задолженности и факт просрочки платежей по кредиту. Поэтому если должник станет грамотно оспаривать факт просрочки имеющейся задолженности, то до исполнительной надписи дело не дойдет.

Оспаривать также можно все определения и решения суда, постановления и действия государственного исполнителя, предпринимать другие процессуальные действия, которые могут значительно - на год и более - затянуть процедуру взыскания.
Самым мощным аргументом со стороны банка является наличие в договоре оговорки (или отдельного приложения) об удовлетворении требований ипотекодержателя (банка). В договоре могут быть предусмотрены передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства или право от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи.

Если подобные пункты в ипотечном договоре есть, то с заемщиком не больно-то церемонятся. Просто выселяют в течение 30 суток со дня предъявления банком требований к должнику.
Но юристы утверждают, что и против такого “лома” есть прием. Чтобы переоформить квартиру на банк, необходимо обратиться в БТИ. Туда потребуется предъявить целый пакет документов, в том числе и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Подчеркиваем, не договор о возможности удовлетворения требований при невыполнении условий ипотечного договора, а именно об их удовлетворении.

“Ни один из тех ипотечных договоров, которые мне попадались в руки, не соответствовал данному требованию. То есть у БТИ есть основания для отказа в регистрации перехода права собственности, что автоматически заставит банк обратиться в суд”, - делится опытом Станислав Герасименко.

Осторожно, дети!

Самый известный способ помешать банку конфисковать заложенную недвижимость - прописать в ней несовершеннолетнего. Как уже не раз писали “Деньги”, это является серьезным препятствием для выселения семьи из заложенной квартиры. Так как, согласно ст. 12 Закона Украины “Об основах социальной защиты бездомных граждан и бесприютных детей”, не допускается уменьшение или ограничение прав и охраняемых законом интересов детей при совершении любых сделок с жилыми помещениями.

Другими словами, чтобы выписать ребенка, ему необходимо предоставить условия проживания не хуже тех, что у него были. “Следит за этим опекунский совет. Эта служба, как ни удивительно, довольно придирчиво выполняет свои обязанности. И в большинстве случаев не дает своего согласия на отчуждение жилья”, - рассказывает директор ЮК Questor Артем Мурга.

Банкиры это знают и потому пытаются всеми силами удержать заемщиков от прописывания на кредитных квадратных метрах детей, да и других членов семьи. Но требовать этого они не могут, как и забирать оригинал правоустанавливающих документов на недвижимость (без них невозможна прописка).

Кстати, немногие знают, что кроме несовершеннолетних детей также сложно выселить из квартиры и лиц других категорий, пользующихся государственной защитой. К примеру, инвалидов.
Кроме того, очень затруднительно взыскать недвижимость, на которую претендуют третьи лица. Достаточно затеять небольшое разбирательство, естественно, с обращением в суд, чтобы на несколько месяцев затормозить процесс конфискации жилья банком.

Еще один вариант оттягивания “черного дня” выселения - договор долгосрочный аренды, заключенный, естественно, до того, как встал вопрос о взыскании недвижимости. Прямо он никак не влияет на отношения ипотеки, однако опосредованно “длинная” аренда может служить предлогом для обращения в суд, который в свою очередь долго будет разбираться, что к чему. Почти наверняка суд будет проигран, однако время будет выиграно.

Мы такого не планировали

Какое-то время в Интернете ходила история о том, как заемщик, перепланировав заложенную квартиру, превратил ее из “трешки” в четырехкомнатные “хоромы”. И это дало ему основание защитить свое право проживания в этой квартире - так как суд признал, что в залоге у банка находится трехкомнатная квартира, а заемщик живет в четырехкомнатной. В общем, “по квитанции корова рыжая одна, и сдавать мы ее будем одну”.

Мы обратились к юристам, чтобы узнать, насколько действенны такие трюки с перепланировкой. Выяснилось, что такие ситуации вполне могли иметь место в отечественной юридической практике. Но это вовсе не означает, что перепланировка квартиры может спасти заемщика от его обязательств перед банком.

Даже если суд первой инстанции отказал в обращении взыскания на квартиру, то не факт, что его позицию поддержит апелляционная или кассационная инстанция. Ведь заемщик нарушил условия договора и злоупотребил правом пользования жильем.

При этом заемщик/жилец/ипотекодатель должен осознавать, что такую квартиру невозможно не только конфисковать, но и продать, подарить или унаследовать.

Подводя итог, “Деньги” напоминают, что платить по своим долгам нужно. Мы просто рассказали о тех путях, которыми с большим или меньшим успехом идут заемщики, пытающиеся сохранить свою собственность во время кризиса.

(не)Форс-мажор

В каждом договоре кредитования есть пункт о форс-мажоре. Там значится, что в случае наступления непреодолимых обстоятельств, стороны освобождаются от выполнения своих обязательств по этому договору. Читатели “Денег” неоднократно спрашивали нас, можно ли отнести к форс-мажору мировой финансовый кризис. Мы обратились с этим вопросом к юристам. Они полагают, что кризис форс-мажором не является.

Зато в Гражданском Кодексе есть другая норма. В ней значится: если обязательства одной из сторон значительно изменились в связи с обстоятельствами, которые эта сторона не могла предвидеть, то сторона вправе требовать изменения условий договора.

Юристы считают, что, ссылаясь на эту норму, заемщик имеет шансы “выторговать” себе либо отсрочку погашения долга, либо снижение кредитной ставки. Правда, эта практика еще “не обкатана”.

Выиграть время

Сколько времени можно выиграть в процессе взыскания заложенного имущества

С момента возникновения просрочки до требования полностью погасить кредит – 3 месяца

Подача иска в суд и назначение первого заседания – около 2 месяцев
Судебное разбирательство – от 3 до 6 месяцев

Обжалование в апелляционном суде – еще 3-6 месяцев

Прописка ребенка – от нескольких месяцев до 18 лет (если ребенок только родился)

Сдача в долгосрочню аренду третьим лицам – от нескольких месяцев до нескольких лет

Претензии третьих лиц на залоговую недвижимость – еще 3-6 месяцев

Узаконенная перепланировка – месяц-два, не более

Не узаконенная перепланировка – от нескольких месяцев до бесконечности (при этом, недвижимость невозможно продать, подарить или унаследовать)

На выселение по решению суда неплательщику дается еще 1 месяц

Итого: Украинское законодательство предусматривает достаточно сложную и длительную процедуру принудительной продажи залогового жилья. Этим обстоятельством многие заемщики успешно пользуются.

Елена Буруль

Цены упали, но за хорошим жильем приходится гоняться.
Столичные квартиры стремительно дешевеют, риэлторы гоняются за клиентами, а хозяева готовы сбрасывать в цене десятки тысяч, лишь бы продать жилье... Вот что говорят сейчас о рынке недвижимости киевляне.

Оставшиеся без заработков застройщики и риэлторы тем временем наперебой утверждают, что «дно» уже достигнуто, и обещают подорожание с месяца на месяц. Но, как убедились на собственном опыте киевляне Вадим и Светлана – молодая пара, больше месяца назад купившая квартиру в Киеве, – и те, и другие не совсем правы. Молодые супруги поделились опытом покупки «кризисного» жилья - «Двушка» на Русановке им досталась за $85 тыс.

Риэлторы

«В понедельник посмотрим, во вторник – купим»

Работать с риэлтором или нет, мы даже не обсуждали. Но решили, что свои 5% от сделки (а уступать они категорически не хотят, даже сидя на мели) он отработает по полной программе. Выжмем максимум пользы.

В поисках специалиста обратились к знакомым, которые хорошо ориентируются на этом рынке. В результате остановились на трех кандидатурах: Борис, Ирина и Оксана.

Ирина первой развеяла миф о голодных посредниках, хватающихся за каждого клиента. Поговорили по телефону, она пообещала подобрать варианты квартир и перезвонить, чтобы договориться о просмотре. Не перезвонила.

Оксана – отличный образец специалиста, с которым связываться не стоит. Выслушав требования к жилью (2-комнатная квартира площадью от 55 кв. м, до метро не больше 20 минут пешком, не первый и не второй этажи, дом в приличном состоянии, цена до $80 тыс.), она заявила:

– У меня как раз есть неплохая квартира на примете. На Виноградаре.

На замечание, что метро в том районе нет, и поэтому двухкомнатные должны стоить гораздо дешевле, риэлтор тут же нашлась:

– Тогда на Лесном. Очень уютная. Метраж?.. Ну, где-то 45.

Попытавшись «всучить» еще пару неликвидных вариантов, Оксана все-таки начала искать то, что соответствовало требованиям покупателей. В общении она сразу перешла на «ты», звонила часто, пыли в глаза пускала много.

К примеру, объявления из газеты «Авизо» риэлтор представляла как свои эксклюзивные варианты. Когда появился наконец подходящий объект, и мы договорились пойти посмотреть квартиру, она ответила:

– Вот и отлично. Значит, в понедельник пойдем посмотрим, а во вторник купим.

– Как купим? – растерялись мы. – Надо же присмотреться...

– Я же и говорю, – перебила Оксана, – посмотрим в понедельник. А во вторник – купим!

На этом с ней и расстались. Видно, докризисные ужимки и приемы у посредников исчезнут еще нескоро.

В общем, работать начали с Борисом. Он произвел впечатление человека адекватного. Признался, что пользуется «Авизо», как и прочие риэлторы. Предложил для начала выбрать два-три подходящих района и посмотреть в каждом из них около пяти квартир, и только потом определяться.

Кстати, на все просмотры возит клиентов сам, на своей машине.

Квартиры

Хорошая «двушка» больше 45 м – редкость

Риэлтор посоветовал не прельщаться нереально дешевыми вариантами. Мол, если «двушку» продают за $40 тыс. – значит, что-то с ней не так. Это подтвердилось – ни один из подозрительно выгодных вариантов не оказался реальным. К примеру, позвонили по объявлению о продаже новой квартиры в Голосеево. За жилье площадью 100 кв. м там просили $85 тыс. Оказалось, это двухуровневая квартира и предлагается купить только один из этажей. Кто купит другой и как будет оформлена собственность, внятно не объяснили.

В дальнейшем подбор квартир доверили посреднику. Он предупредил:

– Идеальных вариантов не бывает, у любой квартиры есть минусы. Но покупать стоит только такую, которая через 10 лет останется ликвидной.

Первые же просмотры разочаровали. Квартир сейчас действительно предлагают множество, но достойных – единицы.

Осматриваем Позняки-Харьковский, Оболонь и Русановку-Березняки. Габаритных «двушек» практически нет. Большинство предложенных – до 50 м, в старых «панельках». Даже на Позняках с более-менее новым жилфондом нашли только одну квартиру в новострое, со строительной отделкой. Просили за нее $85 тыс.

При этом анонсированный «вид во двор» оказался видом на очередную стройплощадку. В разгар кризиса там было затишье, но можно представить, что начнется, когда строительство разморозят. Сейчас мало сданных новых домов, большинство еще достраивают. Но Борис отсоветовал их смотреть – даже если дом готов на 90%, никто не знает, через сколько лет его сдадут.

Единственная более-менее подходящая квартира на Харьковском (в доме постройки 90-х, площадью 52 м) была с огромным недостатком. Вид из окна – на мусороперерабатывающий завод, ну и запах известный, «прославивший» этот район.

– Ну как, сильно воняет? – поинтересовались у продавцов.

– Воняет, конечно, – честно ответили те. – Но без завода квартира была бы намного дороже!

– То есть нюхать такое за 80 тысяч баксов – это дешево? – удивились мы. И поехали на Оболонь.

Там нас ожидали малометражки, 42-45 м. Все, что просторнее – слишком дорого. Нашли всего один достойный вариант, в улучшенной «панельке» 90-х годов. У хозяев уже была устная договоренность о сделке, но они продолжали просмотры, для подстраховки. На следующий день мы перезвонили – квартира уже была под залогом.

Больше всего нас впечатлил просмотр квартиры на Русановской набережной. «Двушку» на 9-м этаже предлагали за $85 тыс. По телефону риэлтор со стороны продавца предупредила, что там нет электричества. Мы удивились и взяли фонарик. Входные двери насторожили – их явно взламывали. А запах в коридоре все прояснил...

– Горели?

– Да...

– Сколько трупов?

– Два...

В общем, продавалось пепелище. Но представителя продавца наш вопрос вовсе не смутил, она даже пыталась «экскурсию» провести:

– А сгорели они в этой комнате...

Но мы не стали смотреть.

Хозяева

«За хороших соседей – доплатите»

Борис сразу предупредил: «Большинство хозяев думают, что их квартиры бесценны». Какие только плюсы нам ни называли. Даже соседей хвалили. Одна дама с апломбом заявила:

– Мы цену не сбрасываем. У нас тут соседи хорошие, все из милиции.

Ничего себе плюс, подумали мы. Значит, если начнут буянить, то даже милицию на них не вызовешь...

Вадима больше всего огорчали захламленные тамбуры и коридоры. Продавцы же считали это преимуществом – мы с соседями договорились, и теперь храним здесь картошку!

Да и понятие «квартира с ремонтом» – невероятно растяжимое. Многие, например, имеют в виду простенькие обои десятилетней давности и наличие кафеля в ванной.

Иногда жилье показывает не собственник, а его риэлтор. Тогда сценарий меняется. Риэлтор заинтересован в том, чтобы сделка состоялась побыстрее, поэтому зачастую «сдает» своего клиента, сказав по секрету: если нравится, надавите на хозяина, он сбросит цену, у него бизнес горит... Случалось, в первый же просмотр сбрасывали $5 тыс.

Мы убедились, что хозяева готовы к торгу, если им действительно необходимы деньги. Если же просто хотят расширить жилплощадь, купив взамен квартиру побольше – стоят на своем. Да и к покупателю относятся без должного по кризисным временам уважения.

Одна хозяйка с порога спросила: «Вы чего вчетвером? Я же сказала – больше двух не приходить!». Потом все-таки пустила в помещение, сразу предупредив, что в цене не уступит. Судя по объявлениям, кстати – квартира эта до сих пор не продана. Что неудивительно.

В результате мы присмотрели «двушку» на Русановке, за нее хотели $95 тыс. Хозяин аргументировал: 54 м площади, отличный современный ремонт, большая кладовая. Супруги парировали: дом панельный, район грязный, перепланировка неузаконенная. И заняли выжидательную позицию. Через неделю цена упала до $90 тыс., еще через одну – до 85. На том и сошлись. Через три недели (столько ушло на оформление всех документов) уже праздновали новоселье.

Выводы

Риэлторы (за небольшим исключением) по-прежнему качают права из воздуха, а хозяева (за небольшим исключением) считают свои крохотные «панельки» подарком судьбы. Правда, исключений этих становится все больше, и покупателю это приятно. Может, к осени они сговорчивее станут?

Прежде чем подойти к деталям технологии ремонта и отделки, мы хотели бы познакомить Вас с общими правилами проведения ремонтно-строительных работ, последовательностью и сроками выполнения различных циклов.
Как правило, любая стройка начинается с фундамента. В нашем случае это подготовка строительной площадки для проведения строительных работ, т. е. удаление старых перегородок, демонтаж различных конструкций, очистка стен и потолков до основания, демонтаж напольных покрытий, цементной стяжки, сантехнического оборудования, дверных блоков и др., в зависимости от первоначального состояния ремонтируемого помещения.

Казалось бы, что может быть проще; сломал и выбросил, но кажущаяся простота порой может привести к очень неприятным последствиям. Например, при неумелом демонтаже перегородки можно повредить сантехнические трубы и соответственно затопить соседа или попасть на скрытую электропроводку и получить “заряд бодрости на весь день” или еще хуже, устроить пожар. При выносе мусора можно очень легко сломать лифт (строительный мусор при попадании между полом и стеной лифта, вызывает поломку лифта). Поэтому следует иметь ввиду: в строительстве нет легких или дешевых работ, каждый процесс имеет свою технологию и продолжительность.

После проведения демонтажных работ и выноса мусора будем считать, что фундамент заложен. Главное - не забыть вымыть лифт и лестничную площадку, иначе наживете себе врагов на весь срок оставшегося ремонта.

Следующий этап работ - это доставка строительных материалов на объект. Располагать материалы на объекте необходимо так, чтобы: - у вас было свободное место для передвижения и проведения работ, - не перетаскивать материалы из угла в угол, это отнимает много сил и времени. Завоз крупногабаритного материала (кирпич, сухая смесь, штукатурка, блоки и др.) следует проводить поэтапно. Необходимо учитывать следующее обстоятельство: крупный, тяжелый материал на “Жигулях” не подвезешь! Поэтому такой материал лучше брать с небольшим запасом (если что-то останется, то дешевле будет одним разом все перевезти на грузовой машине, чем подвозить недостающий кирпич или смесь, цена доставки будет значительно дороже самого материала).

Теперь начинается непосредственно работа.

В первую очередь производится разметка будущих перегородок. Определяются места, где нужен прямой угол (не во всех помещениях можно везде сделать прямые углы). Далее возводятся перегородки. Параллельно с каменщиком работает электрик и сантехник. Электрик прокладывает провода вдоль или под стенами и по потолку. Сантехник занимается системой отопления, перевариваются стояки отопления, при необходимости они прячутся в стену.

Затем приступают к работе штукатуры. Сначала устанавливаются маяки на стенах и потолках, вымеряются прямые углы и затем наносится штукатурный слой. После выполнения штукатурных работ заливается стяжка на полу. Возможна заливка стяжки поэтапно, т. е. при завершении штукатурных работ в какой-нибудь комнате. Параллельно устанавливаются оконные блоки и подоконники. Затем устанавливаются радиаторы отопления, и производится монтаж труб водопровода и канализации в санузлах и в кухне. Производится монтаж встроенных рам для сантехнического оборудования. Параллельно работает электрик, вмуровывая подрозетники и прокладывая оставшиеся провода. Так же он производит монтаж электрощита и установку автоматических выключателей и электрощётчика.

По мере высыхания штукатурки и стяжки, производится монтаж подвесных потолков и малярные работы. После завершения сантехнических работ, приступает к работе плиточник.

После малярной подготовки стен и потолков, т. е. они прошпатлеваны, загрунтованы и зашкурены, и укладки керамической плитки, к работе приступает паркетчик. Укладывается и шлифуется фанера. Затем все рабочие, кроме паркетчика уходят с объекта на время укладки паркета. После завершения укладки паркета, он шлифуется и лакируется первыми двумя слоями лака. После его высыхания, паркет застилается оргалитом с проклейкой скотчем стыков на листах оргалита и в местах примыкания к стенам.

Затем проводятся финишные малярные работы (покраска стен и потолков, оклейка обоев), устанавливаются сантехнические приборы, двери и плинтуса. Производится монтаж розеток, выключателей, осветительных приборов.

После того как все монтажные работы выполнены, открывается паркет и лакируется оставшимися слоями лака.

Завершающим этапом работ является отмывание помещения и вывоз строительного оборудования.

http://remontgid.com/